Właściciele nieruchomości muszą opłacać nie tylko podatek od niej. W pewnych okolicznościach, tj. przy wykonaniu konkretnych czynności, powodujących wzrost jej wartości rynkowej, muszą też pokryć daninę nazywaną opłatą adiacencką. W tym artykule poruszamy szerzej ten temat – omawiamy, czym ona jest, kto i w jakich okolicznościach ją ponosi, kto nakłada oraz czy istnieje potencjalna szansa na ominięcie jej. Zachęcamy do lektury.
Co to jest opłata adiacencka?
Nazywana także potocznie podatkiem adiacenckim, opłata ta stanowi formę daniny, jaką właściciele nieruchomości muszą ponosić w momencie, gdy jej wartość wzrosła wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej przy np.:
- wykorzystaniu funduszy pochodzących ze Skarbu Państwa,
- udziale jednostek samorządu terytorialnego (jeśli otrzymały dofinansowanie, to opłatę nalicza się wyłącznie od części kosztów poniesionych przez gminę),
- finansowaniu z budżetu UE lub innych źródeł zagranicznych, jakie nie podlegają zwrotowi.
Z drugiej strony opłata adiacencka może być związana także ze scaleniem i podziałem nieruchomości albo samym jej podziałem. Potencjalnie bowiem takie zabiegi mogą zwiększyć ich wartość rynkową.
Kiedy i kto dokonuje opłaty adiacenckiej?
Przyjrzyjmy się jednak konkretom. Kto nalicza taką opłatę? W jakich konkretnie okolicznościach właściciel jest zobowiązany do zapłacenia opłaty adiacenckiej? Kogo ona dokładnie dotyczy? O tych kwestiach można przeczytać poniżej.
Kto nakłada tę opłatę?
Co stanowi podstawę tego podatku? Otóż nakłada się ją decyzją wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a jej wysokość zależy od postanowień uchwały rady gminy, jaka musi obowiązywać w momencie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawą prawną, uprawniającą samorząd do podjęcia takiego działania, jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 98a, ale i art. 144 ust 1., art. 145 i art. 146.
Kto ponosi opłatę adiacencką?
Co do zasady – do opłacenia tego podatku zobowiązany jest albo właściciel nieruchomości, albo użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania. Pewne wątpliwości budzi to, kto musi zapłacić opłatę adiacencką w momencie zbycia nieruchomości. Najczęściej spotyka się wykładnię, że powinna być to osoba, która faktycznie skorzystała na tym, w jaki sposób wzrosła wartość nieruchomości (czy to przez podział, czy też powstanie nowych elementów infrastruktury technicznej). Kluczowe w tym przypadku są daty – ostateczności decyzji co do podziału nieruchomości lub zaistnienia warunków do użytkowania nowej infrastruktury.
Z jakiego tytułu ponosi się opłatę adiacencką?
Jak wspomnieliśmy wyżej – istnieją różne przesłanki do nałożenia takiej opłaty na właściciela czy użytkownika wieczystego. Pierwsza to podział nieruchomości, prowadzący do wzrostu jej wartości. W takim przypadku procedura ustalenia daniny może zostać wszczęta w okresie do 3 lat od ostatecznej decyzji o podziale lub uprawomocnienia się orzeczenia o podzieleniu nieruchomości. Podobne – ogólne – zasady obowiązują w przypadku, gdy osoba posiadająca nieruchomość dokonała scalenia i podziału na nowe nieruchomości o wyższej wartości.
Oprócz tego – opłatę adiacencką ponosi się z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Wynika to z faktu, że według prawa, właściciel nieruchomości uczestniczy w ich kosztach budowy. Co istotne – w przeciwieństwie do podziału oraz scalenia i podziału nieruchomości, w tym przypadku do tej daniny zobowiązane są także osoby będące użytkownikami wieczystymi nieruchomości gruntowych niemającymi obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste (lub wnieśli jednorazowo opłatę roczną za cały okres UW za zgodą właściwego organu). Również w tym przypadku termin na wszczęcie całej procedury o nałożeniu decyzji o opłacie adiacenckiej wynosi 3 lata i biegnie on od momentu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do nowo powstałych urządzeń infrastruktury technicznej lub możliwości korzystania z wybudowanej drogi.
Ile wynosi opłata adiacencka?
Podatek ten nie ma jednej wysokości dla wszystkich. Natomiast ustawodawca ustalił limity, w jakich mogą poruszać się organy samorządu terytorialnego, ustalające wysokość daniny. I tak, w przypadku samego podziału nieruchomości, stawka procentowa opłaty adiacenckiej może wynosić nie więcej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Natomiast w przypadku, gdy doszło do scalenia i podziału nieruchomości, próg ten wynosi do 50% różnicy wartości sprzed i po jej scaleniu i podziału.
Podobne ramy, jak przy scaleniu i podziale nieruchomości, stosuje się w przypadku wybudowania nowych urządzeń infrastruktury technicznej. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy nieruchomość leży na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Wówczas stosuje się opłaty do wysokości 75% różnicy między wartością sprzed i po wybudowaniu nowych urządzeń infrastruktury technicznej.
Jak wspomnieliśmy wyżej – wysokość procentowa daniny w ustalonych ramach jest wskazywana w drodze uchwały rady gminy. Podlega też waloryzacji od pierwszego dnia miesiąca następującego, gdy wydano decyzję do pierwszego dnia miesiąca, gdy powstał obowiązek zapłaty. Warto wiedzieć, że zobowiązani do opłacenia tej daniny mogą również wnieść o rozłożenie tej sumy na coroczne raty na maksymalnie 10 lat. Zarówno w przypadku spłaty całego podatku, jak i pierwszej raty, obowiązuje 14-dniowy termin wniesienia opłaty od momentu, gdy decyzja o jej ustaleniu stała się ostateczna.
Czy opłaty adiacenckiej da się uniknąć?
Podatek ten nakłada się jedynie wtedy, gdy w gminie obowiązuje stosowna uchwała. Jeśli nie jest ona w mocy w momencie np. podziału nieruchomości, wówczas dana osoba nie może zostać obciążona tą daniną. Jeśli jednak już funkcjonuje, wójt, burmistrz czy prezydent miasta ma 3 lata, by wszcząć odpowiednią procedurę związaną z wydaniem decyzji. Po tym okresie sprawa ulega przedawnieniu. W praktyce jednak rzadko zdarza się, aby organy JST nie dotrzymały tego terminu.
Istnieje więc niewiele przesłanek do tego, aby uniknąć płacenia tego podatku. Warto wiedzieć, że gmina nie zawsze decyduje się na nałożenie na właściciela nieruchomości takiej opłaty. Dzieje się to m.in. w sytuacji, gdy jej wartość rośnie nieznacznie. Natomiast istnieje jeszcze procedura odwoławcza względem decyzji. Obciążony podatkiem ma na to 14 dni od momentu otrzymania pisma od właściwego organu. Wymaga to jednak często poniesienia dodatkowych kosztów związanych ze skorzystaniem z usług rzeczoznawcy, który oszacuje wartość przed i po wystąpieniu przesłanek do nałożenia opłaty.
Wyjątek stanowi sytuacja, gdy właściciel nieruchomości czy użytkownik wieczysty wnosił na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Gmina powinna wówczas te sumy uwzględnić na poczet opłaty, a jeśli tego nie zrobi – obciążony podatkiem może zaskarżyć decyzję gminy.
Wsparcie prawników w sprawie opłat adiacenckich
Jak wspomnieliśmy wyżej – w przypadku wątpliwości co do zasadności podjęcia takiej decyzji przez organy samorządu terytorialnego, obciążonemu przysługuje prawo do odwołania się od niej. Nim jednak procedura zostanie wszczęta, warto zastanowić się nad skorzystaniem ze wsparcia prawników, którzy przeanalizują dokument z gminy i określą szanse jej powodzenia. Kancelaria prawna może także reprezentować klienta przed organami gminy czy sądami, sporządzać stosowne pisma i prowadzić negocjacje w imieniu klienta.
