Dla wielu osób inwestycja w nieruchomości to okazja dla zysku lub zabezpieczenia materialnego. Jeśli dodatkowo zakupu można dokonać po niższej cenie, bo w drodze licytacji komorniczej, to potencjalne korzyści mogą być jeszcze większe. Warto jednak mieć na uwadze, że taką nieruchomość kupuje się często z różnymi obciążeniami. Dodatkowo sama procedura zakupu wymaga wiedzy i przygotowania. Co warto wiedzieć, nim zdecydujemy się do przystąpienia do licytacji i zakupu nieruchomości? Zachęcamy do przeczytania artykułu, w którym poruszamy szerzej ten temat.
Licytacja komornicza nieruchomości – czym jest i gdzie ich szukać?
Licytacje komornicze są aukcjami, mającymi na celu sprzedaż majątku dłużników podlegających egzekucji. Ich celem nie jest samo zbycie nieruchomości, a zdobycie środków, umożliwiających spłatę wierzycieli dłużnika i pokrycie kosztów egzekucji. Często obejmują one składowe tego majątku – zarówno ruchomości, jak i nieruchomości.
Licytacje są prowadzone na wniosek wierzyciela posiadającego tytuł wykonawczy. To tytuł egzekucyjny (czyli dokument urzędowy – np. prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu lub referendarza sądowego; wyrok sądu polubownego albo ugoda zawarta przed takim – wskazujący wierzyciela i dłużnika oraz określający roszczenia), opatrzony klauzulą wykonalności, o którą wnioskował wierzyciel.
Wszczęcie procedury związanej z licytacją – w dużym uproszczeniu – przebiega w następujący sposób:
- Gdy np. dłużnik banku nie spłaca kredytu, wówczas kredytodawca zwykle wysyła do niego wezwanie do zapłaty.
- Jeśli kredytobiorca wciąż zalega z opłatami, wtedy wierzyciel składa pozew, a sąd może wydać nakaz zapłaty.
- Na tym etapie dłużnik może złożyć do sądu sprzeciw, na co ma 14 dni od momentu doręczenia.
- Jeśli dłużnik skorzysta z przysługującego mu prawa, wówczas postępowanie nakazowe przechodzi w zwykłą rozprawę.
- Jeśli zdecyduje się na złożenie sprzeciwu lub sąd nie przyzna mu racji – wtedy wierzyciel może wnieść o opatrzenie orzeczenia klauzulą wykonalności. Wówczas nakaz zapłaty zyskuje tytuł wykonawczy.
- Wierzyciel składa wniosek do komornika (wraz z oryginałem tytułu wykonawczego, danymi dłużnikami i wskazaniem mieszkania), a ten – w pierwszej kolejności – poszukuje innego majątku dłużnika (chyba że np. mieszkanie jest obciążone hipoteką).
- Jeśli roszczenie może zostać zaspokojone wyłącznie z nieruchomości, wówczas wszczyna procedurę jej zajęcia, zleca wykonanie opisu, wyceny lokalu lub gruntu i ogłasza licytację (co najmniej 2 tygodnie przed jej rozpoczęciem i co najmniej 2 tygodnie od zatwierdzenia opisu i operatu szacunkowego).
- Licytacja zostaje przeprowadzona.
Zwykle przy licytacji nieruchomości trzeba wnieść rękojmię – czyli opłatę (wynoszącą 10% wartości przedmiotu sprzedaży), zabezpieczającą finansowo komornika i wierzyciela przed stratami, jeśli licytant wycofa się z zakupu nieruchomości. Wówczas następuje przepadek rękojmi. Tym, którzy nie wygrali licytacji, jest ono zwracane po jej zakończeniu, a zwycięzcy dolicza się na poczet ceny nabycia nieruchomości.
Gdzie znaleźć informacje o licytacjach komorniczych? Ogłoszenia są dostępne na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (licytacje.komornik.pl). Z drugiej strony – jeśli poszukuje się aukcji dotyczących nieruchomości w najbliższej okolicy – można sprawdzić tablicę ogłoszeń w sądzie rejonowym, a także w lokalu organu gminy, w której zlokalizowany jest licytowany obiekt.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie nieruchomości z licytacji?
Wymienia się kilka kwestii wartych sprawdzenia, nim weźmie się udział w licytacji. Jedna z nich to określenie atrakcyjności cenowej. Cena wywoławcza w czasie pierwszej licytacji wynosi 3/4 oszacowanej przez rzeczoznawcę wartości, a podczas drugiej – już 2/3 tej sumy. Mimo że są to aukcje, to taki scenariusz jest jak najbardziej możliwy, gdyż licytacja odbywa się nawet wtedy, gdy zgłosił się tylko jeden licytant. Atrakcyjność cenową można oszacować na podstawie takich czynników jak:
- stan techniczny nieruchomości,
- położenie i sąsiedztwo,
- stan prawny gruntu, domu czy mieszkania,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (lub decyzje administracyjne, regulujące warunki zabudowy).
Stan prawny to kolejna istotna kwestia, jaką warto uwzględnić, nim podejmie się decyzję o uczestnictwie w licytacji. Obciążenia w postaci np. umów najmu, wpływają na to, jakie obowiązki czekają przyszłego nabywcę. Czasem bowiem konieczne jest np. tolerowanie lokatorów, zamieszkujących licytowany lokal.
Ponadto warto zapoznać się z operatem szacunkowym, sporządzanym przez biegłego. To na jego podstawie określa się cenę wywoławczą. Należy przy tym zaznaczyć, że jest ważny (z wyjątkami) przez 12 miesięcy od momentu zatwierdzenia – chyba że ma klauzulę aktualizacyjną. Jeśli nie był w tym czasie aktualizowany, wtedy licytacja (nawet po zakończeniu) może zostać zakwestionowana, także przez dłużnika.
Ostatecznie – przed podjęciem decyzji o uczestnictwie w licytacji warto osobiście obejrzeć nieruchomość – a przynajmniej wtedy, gdy jej oględziny są możliwe.
Jak przystąpić do licytacji komorniczej?
Jak wspomnieliśmy powyżej, aby przystąpić do licytacji komorniczej nieruchomości, zwykle trzeba wpłacić rękojmię, wynoszącą 10% wartości oszacowania – nie później niż dzień przed licytacją.
Aukcje są publiczne. Mogą w nich uczestniczyć wszyscy zainteresowani, z wyjątkiem np.:
- dłużnika i członków jego rodziny,
- komornika i innych osób, uczestniczących w licytacjach w charakterze urzędowym,
- licytantów, którzy nie wywiązali się z warunków poprzedniej aukcji.
W licytacji nie mogą brać udziału również osoby mające prawo do nabycia nieruchomości tylko za zezwoleniem odpowiedniego organu państwowego (tyczy się to m.in. obcokrajowców).
W imieniu licytanta może wystąpić także pełnomocnik (każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych). Pełnomocnictwo jest wymagane w formie aktu notarialnego i musi zawierać oznaczenie licytowanej nieruchomości.
Jak przebiega licytacja komornicza?
Licytacja odbywa się publicznie – zwykle w sądzie lub online (przez portal elicytacje.komornik.pl). Obecny przy niej musi być referendarz sądowy albo sędzia – prowadzą oni nadzór nad jej przebiegiem. Należy dodać, że może też mieć miejsce u komornika. W takim przypadku sąd lub referendarz sądowy wydaje odpowiednie rozstrzygnięcia na posiedzeniu niejawnym.
W trakcie procedury komornik musi obecnym przedstawić przedmiot przetargu, cenę wywoławczą, sumę rękojmi, a także termin opłacenia ceny nabycia oraz:
- aktualne obciążenia nieruchomości w formie podatków państwowych i innych danin publicznoprawnych,
- prawa obciążające nieruchomość, utrzymane w mocy po przeniesieniu własności,
- wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnymi nieruchomości (jeśli zaszły po jej opisie i oszacowaniu).
Aukcja ma przebieg ustny. Każde postąpienie zaś musi wynosić co najmniej 1% ceny wywoławczej. Kończy się przybiciem najwyższej ceny. Jednak, aby licytant został właścicielem, musi spełnić pozostałe warunki, tj. uiścić pozostałą część sumy. Gdy to zrobi – otrzymuje nieruchomość wolną od hipotek i zastawów. Wyjątkiem są niektóre prawa osobiste i inne obciążenia, o jakich była mowa w trakcie aukcji.
Rozliczenie zakupu w drodze licytacji – o czym trzeba pamiętać?
Warto pamiętać, że zakup nieruchomości tą drogą, wiąże się z jeszcze jednym obowiązkiem – koniecznością opłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Podstawę dla tej 2-procentowej daniny stanowi wartość rynkowa gruntu czy lokalu, a nie faktycznie zapłacona suma. Obowiązek ten powstaje wraz z uprawomocnieniem się postanowienia sądu o przeniesieniu własności na licytanta. Termin do rozliczenia się wynosi 14 dni. Warto przy tym zaznaczyć, że w tej materii są pewne wyjątki i różnice interpretacyjne. Przykładowo – podatek ten nie jest pobierany, jeżeli transakcja podlega opodatkowaniu VAT (gdy np. nabywcą jest przedsiębiorca, kupujący nieruchomość w ramach działalności gospodarczej).
Wątpliwości można rozwiać z prawnikiem
Licytacja komornicza de facto stanowi zwieńczenie całej, złożonej procedury. Nim do niej dojdzie, potencjalni licytanci mają prawo zapoznać się lepiej z przedmiotem aukcji, by podjąć świadomą decyzję. W kwestii pewnych obciążeń, jakie nawet po sprzedaży mogą dotyczyć danej nieruchomości, nierzadko pojawiają się różne wątpliwości. W takim przypadku zawsze warto zwrócić się do komornika z pytaniami albo też udać się do prawnika, który pomoże przeanalizować całą sytuację i faktyczną atrakcyjność potencjalnego nabytku.
