Zakup mieszkania na licytacji komorniczej stanowi atrakcyjny sposób na zdobycie nowej nieruchomości. Jednakże – zawsze należy mieć na uwadze fakt, że za taką decyzją mogą iść pewne konsekwencje wynikające z jej aktualnego stanu prawnego. Lokal czy grunt bowiem może być obciążony hipoteką, służebnościami czy prawami osobistymi. Z tego powodu, aby świadomie podjąć decyzję o uczestnictwie i potencjalnym nabyciu danej nieruchomości, warto upewnić się, jaki jest jej aktualny status prawny. Jak to zrobić? Na co zwrócić uwagę? O tym piszemy poniżej. Zachęcamy do przeczytania tego artykułu.
Zakup nieruchomości na licytacji – jakie dokumenty trzeba sprawdzić?
Grunty i mieszkania wystawione przez komornika na licytacje nierzadko są dostępne w atrakcyjnych cenach. Jak wspomnieliśmy jednak – często taka nieruchomość nie jest wolna od różnego rodzaju obciążeń. Z tego powodu, nim przystąpi się do licytacji, warto poświęcić więcej czasu na analizę kwestii wpływających na stan prawny działki czy domu. Informacje potrzebne do szerszej analizy zawarte są w różnych dokumentach. Wśród nich wymienia się np.:
- księgę wieczystą,
- decyzje administracyjne i miejscowy plan zagospodarowania,
- obowiązujące umowy,
- operat szacunkowy.
Przyjrzyjmy się im bliżej oraz informacjom, jakie można w nich znaleźć.
Informacje z księgi wieczystej
Księgi wieczyste to podstawowe źródło informacji o mieszkaniu, działce czy innym rodzaju nieruchomości. Rejestr jest publiczny, więc każdy ma dostęp do KW i możliwość sprawdzenia danych dotyczących konkretnego lokalu. To m.in. w niej można znaleźć wszelkie informacje dotyczące obciążeń, zwłaszcza hipoteki.
Księgi wieczyste są dostępne do sprawdzenia:
- w wyszukiwarce ksiąg wieczystych w rejestrze online (EKW),
- we właściwym dla nieruchomości sądzie rejonowym, w wydziale ksiąg wieczystych,
- w komercyjnych wyszukiwarkach, umożliwiających ustalenie numeru księgi wieczystej.
W zrozumieniu informacji zawartych w KW mogą pomóc wykwalifikowani prawnicy – zarówno radcy prawni, jak i adwokaci.. A jakiego typu obciążenia w księdze wieczystej można znaleźć? Wśród nich są informacje np. o:
- hipotekach bankowych,
- obciążeniach komorniczych,
- służebnościach,
- roszczeniach osób trzecich.
Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności większość ujawnionych praw i roszczeń osobistych (np. hipoteki) wygasa, ale niektóre z nich mogą zachować skutek lub wymagać odrębnego rozliczenia. Aby więc dowiedzieć się aktualnym stanie prawnym nieruchomości, warto znaleźć w serwisie EKW księgę wieczystą np. po numerze (dostępnym w obwieszczeniu komornika o licytacji) i dokonać analizy jej treści pod kątem np. praw osobistych.
Decyzje administracyjne i plany zagospodarowania przestrzennego
Z perspektywy przyszłego użytkowania mieszkania duże znaczenie mają także decyzje wydane m.in. przez jednostki samorządu terytorialnego. Wśród nich są np. dokumenty świadczące o wydanych pozwoleniach względem konkretnej nieruchomości, w tym – przykładowo – o warunkach zabudowy (jeśli nie istnieje miejski plan zagospodarowania przestrzennego) albo o wpisaniu budynku do rejestru zabytków, co również niesie potencjalne konsekwencje prawne. Pod względem stanu prawnego kwestie te odgrywają kluczową rolę dla przyszłości całego mieszkania, domu czy gruntu.
Podobną istotę ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzeni. Dokument ten określa, jakie inwestycje mogą być przeprowadzone w okolicy danej działki czy budynku. Wskazuje też, na co będzie mógł sobie „pozwolić” przyszły właściciel licytowanej nieruchomości, jak będzie mógł ją rozwijać i wykorzystywać. Sprawdzanie MPZP ma szczególne znaczenie dla niezabudowanych działek lub z obiektami przeznaczonymi do rozbiórki pod nową zabudowę. Z drugiej strony – w przypadku mieszkań – planowane inwestycje w okolicy mogą rzutować na komfort bytowania w danym lokalu.
Najem i inne umowy dotyczące nieruchomości
Niektóre nieruchomości są przedmiotem umowy między dotychczasowym właścicielem a osobami trzecimi. Często zdarza się tak, że zlicytowane zostaje wcześniej wynajęte mieszkanie. Co to oznacza dla licytanta, który wygrał aukcję? M.in. to, że konieczna będzie odpowiednia analiza istniejących umów. W przypadku lokali mieszkalnych szczególne znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów wyłączająca w tym zakresie przepisy Kodeksu cywilnego i przewidująca dodatkowe uprawnienia dla najemców. Jeśli jednak umowa została zawarta w złej wierze tuż przed licytacją, istnieje możliwość podważenia jej sądownie.
Inna umowa, która wpływa na stan prawny i użytkowanie nieruchomości po licytacji, to umowa dożywocia. Jeśli została np. wpisana do księgi wieczystej albo zgłoszona do akt komornika przed licytacją, wówczas nowy właściciel musi ją respektować. Trzeba przy tym zaznaczyć, że wgląd w akta egzekucyjne jest ograniczony, ale o dostęp do wybranych informacji można wnioskować do komornika lub sądu.
Operat szacunkowy
To rodzaj dokumentu sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie komornika. W nim specjalista ten określa obiektywną wartość nieruchomości (z uwzględnieniem cech fizycznych i stanu prawnego), która zostaje wystawiona na licytację. Z jednej strony służy on ustaleniu ceny wywoławczej. W nim też ujawnione są istotne obciążenia, warunki techniczne i lokalne uwarunkowania nieruchomości, co pozwala nie tylko ocenić jej stan prawny, ale i opłacalność zakupu.
W tym miejscu warto zaznaczyć jeszcze jedną, ważną kwestię. Operat szacunkowy ważny jest (zazwyczaj) przez 12 miesięcy od momentu jego sporządzenia. Rzeczoznawca po tym terminie, na podstawie dokonanych analiz, może potwierdzić jego aktualność (co pozwala przedłużyć jego ważność o kolejne 12 miesięcy), a jeśli zachodzi taka konieczność (np. zaszły istotne zmiany dotyczące nieruchomości) – komornik powinien zlecić wykonanie go na nowo. Dzięki temu można uchronić się przed np. podważeniem procedury związanej z egzekucją.
Czy każda nieruchomość mieszkalna może zostać zlicytowana za niespłacone długi?
Warto wspomnieć, że w pewnych okolicznościach nie można przeprowadzić licytacji z mieszkania dłużnika. Dzieje się tak np. w sytuacji, gdy wierzytelność jest niższa niż jedna dwudziesta wartości lokalu (wg operatu szacunkowego). Ma to zapobiegać sytuacjom, kiedy sprzedaż nieruchomości o dużej wartości następuje z powodu relatywnie niewielkiego zadłużenia.
Konsultacja z prawnikiem przed przystąpieniem do licytacji
Zakup mieszkania, domu czy samego gruntu poprzez licytacje komornicze niejednokrotnie bywa atrakcyjnym sposobem na pozyskanie nieruchomości. Jednakże rozeznanie się w stanie prawnym może ustrzec nabywcę przed potencjalnymi niespodziankami oraz pomóc w podjęciu świadomej decyzji. Co prawda, po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają pewne prawa i skutki ujawnionych roszczeń osobistych (w tym hipoteki), to niektóre służebności i prawa osobiste mogą wymagać odrębnej weryfikacji czy rozliczenia. W takiej sytuacji przydatna bywa pomoc prawnika, który realnie oceni stan prawny nieruchomości, potencjalne ryzyka i wyjaśni potencjalne wątpliwości.
