Właściciele gruntów chcący np. podzielić większą nieruchomość na mniejsze parcele, muszą się liczyć z potencjalną koniecznością wniesienia stosownej daniny. Wynika to z przepisów o opłacie adiacenckiej. Warto przy tym jednak zauważyć, że nie zawsze trzeba ją ponosić. W jakich okolicznościach? Na to i wiele innych pytań udzielamy odpowiedzi poniżej. Zachęcamy do przeczytania artykułu.
Czym jest opłata adiacencka?
Wyjaśnijmy, czym w ogóle jest opłata adiacencka i dlaczego niektórzy muszą ją ponosić. Otóż to forma daniny nakładanej m.in. na właścicieli nieruchomości, kiedy wartość tej wzrosła wskutek jej:
- podziału,
- scalenia i podziału,
lub wzniesienia na niej nowych urządzeń infrastruktury technicznej, powstałych przy udziale funduszy Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub z budżetu UE albo innych źródeł zagranicznych, jakie nie podlegają zwrotowi. Wysokość opłaty adiacenckiej nalicza się od wzrostu wartości działki i zależy od obowiązującej w gminie uchwały dot. wysokości tej daniny, przy czym przepisy ustawowe nakładają określone limity. I tak:
- w przypadku samego podziału górny limit wysokości opłaty wynosi 30% wzrostu wartości,
- w przypadku scalenia i podziału nieruchomości lub budowy infrastruktury technicznej granica to 50%,
- w przypadku nieruchomości na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji – opłata może być naliczana do 75% różnicy wartości przed i po wzniesieniu nowych urządzeń infrastruktury technicznej.
Kto musi pokrywać opłatę adiacencką i dlaczego?
Główną przesłanką do naliczenia opłaty adiacenckiej jest przede wszystkim ww. obowiązująca w gminie uchwała rady gminy o stawce opłaty adiacenckiej. Aby więc wójt, burmistrz lub prezydent miasta mógł naliczyć taką daninę, kolejna przesłanka, czyli podział, scalenie i podział lub wybudowanie nowych urządzeń infrastruktury technicznej, muszą nastąpić już po uchwaleniu tych przepisów na terenie wybranej jednostki samorządu terytorialnego. W końcu – w wyniku opisanych wyżej działań osoby władającej nieruchomością, jej wartość musi wzrosnąć.
Opłatę adiacencką ponosi zazwyczaj właściciel nieruchomości. Jednak może ona zostać nałożona również na użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania. Wątpliwości dotyczą sytuacji, gdy np. dochodzi do zbycia gruntu. W takim przypadku „podatek” ten musi zapłacić osoba faktycznie korzystająca na wzroście wartości nieruchomości.
Kiedy opłata adiacencka nie jest naliczana z mocy prawa?
Warto wiedzieć, że istnieją pewne okoliczności wyłączające możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej. Nie nakłada się jej m.in. w sytuacji, gdy:
- nieruchomością podzieloną jest grunt rolny (bez warunków zabudowy), a jego podział nie powoduje wzrostu wartości działki,
- podziału dokonano na cele publiczne (przykładowo – pod nowy pas drogowy),
- w gminie nie funkcjonuje uchwała określająca stawkę opłaty.
Zastanawiając się więc nad podziałem nieruchomości, zawsze należy sprawdzać obowiązujące prawa w danej gminie. Z jednej strony – warto się dowiedzieć, czy w ogóle uchwała o opłatach adiacenckich w wybranej JST została podjęta, a jeśli tak – to jaka jest procentowa wysokość daniny. W takim przypadku łatwiej ocenić, czy dokonanie takiej czynności będzie opłacalne.
Możliwości uniknięcia opłaty adiacenckiej
Przejdźmy do meritum – czy istnieją sposoby na uniknięcie opłaty adiacenckiej? Odpowiedź brzmi – to zależy. Co do zasady – można liczyć na łut szczęścia, że procedura względem właściciela lub użytkownika wieczystego nie zostanie wszczęta w odpowiednim czasie, ale bardziej prawdopodobne są inne scenariusze. Przyjrzyjmy się im.
Przedawnienie naliczenia opłaty
Według obowiązującego prawa organy samorządu terytorialnego, tj. wójt, burmistrz czy prezydent miasta, mają 3 lata na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Termin ten liczy się od momentu, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna lub od chwili stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej (czy to nowo wybudowana droga, czy elementy instalacji elektrycznej), przy czym termin przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Jeśli w tym czasie właściwy organ nie rozpocznie procedury, opłata nie może zostać naliczona. Jednak rzadko się to zdarza.
Zakwestionowanie adekwatności operatu szacunkowego
Wysokość opłaty jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego. Ten z kolei musi zostać sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Gmina zleca mu wycenę nieruchomości przed i po wzroście jej wartości. Każdy operat szacunkowy zaś ma termin ważności, wynoszący rok od jego sporządzenia (z wyjątkami, gdy zaszły zmiany w uwarunkowaniach prawnych).
Osoba, której naliczono opłatę adiacencką, powinna mieć dostęp do przygotowanego operatu oraz sporządzania notatek i odpisów z niego. To pozwala na znalezienie ewentualnych nieścisłości, co może prowadzić do zakwestionowania wyceny.
Praktyka bowiem wykazuje, że wielu rzeczoznawców nie uwzględnia pewnych czynników, jakie mogą wpływać na wycenę nieruchomości (w tym tych obniżających jej wartość). Operaty szacunkowe więc bywają nieadekwatne do przedmiotu wyceny. Wówczas można je zaskarżyć do odpowiedniej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Na rozpatrzenie skargi taki organ na maksymalnie dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny. Jeśli operat zostanie oceniony negatywnie – pojawia się możliwość podważenia go jako podstawy do nałożenia opłaty adiacenckiej.
Korzystniejszy podział nieruchomości
Podział nieruchomości w gminie, w której obowiązuje opłata adiacencka, powinien być starannie zaplanowany. Sposób podzielenia gruntu bowiem wpływa na wysokość tej daniny, a nawet istnieje opcja całkowitego jej uniknięcia. Czasem też może się okazać, że „rozdrobnienie” większej powierzchni bywa niekorzystne z perspektywy konkretnej inwestycji. Dodatkowo – jeśli na nieruchomości planowana jest zabudowa, warto zastanowić się nad momentem wystąpienia o warunki zabudowy – czy przed, czy po dokonaniu podziału.
Konsultacje prawne w sprawie opłaty adiacenckiej
Opłata adiacencka może sprawić, że dzielenie nieruchomości przyniesie ze sobą wysokie koszty. Bywa to znaczącą przeszkodą np. w realizacji różnych inwestycji, czy to prywatnych, czy na potrzeby biznesu. W przypadku, gdy pojawiają się wątpliwości w tym zakresie, tj. dotyczące opłacalności planowanych działań, można zwrócić się do kancelarii specjalizującej się w materii ustawy o gospodarce nieruchomościami po poradę prawną.
