Jawne ceny mieszkań już obowiązują – czyli nowe obowiązki deweloperów i skutki prawne zaniechań

Nowelizacja ustawy deweloperskiej – dlaczego akurat teraz i co oznacza?

Ustawą z dnia 21 maja 2025 r. (Dz. U. z 2025 r. poz. 758) przyjęto zmiany w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym czyli tzw. ustawie deweloperskiej. Główną i szeroko komentowaną zmianą jest nałożenie obowiązku ujawniania ceny danego lokalu na deweloperów. Przepisy weszły w życie 11 lipca 2025 r. i stanowią odpowiedź na presję społeczną spowodowaną trudną sytuacją na rynku mieszkalnictwa w Polsce. Nowe regulacje mają charakter konsumencki i służą zwiększeniu transparentności rynku nieruchomości poprzez eliminację praktyk polegających na ukrywaniu cen lokali oraz ich elementów składowych. Przed nowelizacją deweloperzy często unikali podawania cen w materiałach marketingowych, utrudniając konsumentom porównanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji zakupowych, co więcej deweloperzy mogli przedstawiać różnym klientom różne ceny bez ich wiedzy. Zwrócenie przez społeczeństwo uwagi na sytuację, w której deweloperzy jako profesjonaliści na rynku, wykorzystują swoją silniejszą pozycję i generują asymetrię informacyjną spowodowało, że ustawodawca zdecydował się poprawić sytuację konsumentów i zlikwidować tego typu rozwiązania. Nowe regulacje implementują standardy przejrzystości znane z innych państw Unii Europejskiej, a co istotne spotkały się z szeroką akceptacją obywateli i poprawiły poczucie szeroko pojętego bezpieczeństwa obywateli.

Jakie obowiązki mają teraz deweloperzy?

Zgodnie z nowymi przepisami deweloperzy mają obowiązek publikować ceny wszystkich lokali mieszkalnych oferowanych na sprzedaż w sposób publiczny i jednoznaczny – przede wszystkim na swoich stronach internetowych, portalach ogłoszeniowych i w materiałach marketingowych. Obowiązek obejmuje zarówno ujawnienie ceny samego lokalu, jak i wszelkich składników dodatkowych, takich jak miejsca postojowe, komórki lokatorskie czy wykończenia „pod klucz”. Co więcej, podana cena musi być ceną brutto oraz zawierać informację o wszystkich dodatkowych zobowiązaniach pieniężnych dla nabywcy jakie wiążą się z nabyciem lokalu. Przepisy nakładają też obowiązek aktualizacji danych o cenach nie rzadziej niż raz na 24 godziny oraz nakładają obowiązek prowadzenia archiwum zmian cen – tak, aby nabywca mógł prześledzić historię danej oferty. W sytuacji, gdy dana cena ulega zmianie, deweloper jest zobowiązany do ujawnienia tego faktu wraz z datą i zakresem zmiany. Nie jest już dopuszczalne stosowanie zapisów typu „cena na zapytanie” ani ukrywanie szczegółów cenowych za formularzami kontaktowymi. Co ważne – w razie rozbieżności pomiędzy ceną ogłoszoną a zapisaną w umowie, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie najkorzystniejszej dla siebie (art. 19a ust. 6 ustawy deweloperskiej, po nowelizacji).

Co grozi deweloperom za niepublikowanie cen?

Naruszenie obowiązków w zakresie jawności cen może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi dla dewelopera. Zgodnie z ustawą z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1616), Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) może uznać takie zaniechanie za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, co wiąże się z ryzykiem nałożenia kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu rocznego przedsiębiorcy. Co więcej, UOKiK może ukarać również osoby zarządzające przedsiębiorstwem, jeżeli te świadomie przymykały oko na łamanie przepisów. Po stronie konsumentów istnieje również możliwość dochodzenia roszczeń cywilnych – przykładowo, jeśli niejawna zmiana ceny doprowadziła do podpisania umowy na mniej korzystnych warunkach. Deweloperzy mogą zostać również ukarani grzywną do 5 tys. złotych, nieujawnianie cen mieszkań stanowi również wykroczenie. Organy nadzoru będą kontrolowały zgodność publikowanych danych z faktyczną polityką cenową dewelopera, a co za tym idzie przedsiębiorcy muszą więc traktować obowiązek jawności jako element zgodności regulacyjnej (compliance) na równi z obowiązkami informacyjnymi czy ochroną danych osobowych.

Jak wygląda stosowanie przepisów w praktyce po trzech miesiącach od ich wejścia w życie?

Przepisy weszły w życie z dniem 10 lipca 2025 r., jednak wprowadzono również 60-dniowy okres przejściowy dla inwestycji, w których sprzedaż rozpoczęła się przed tą datą. Oznacza to, że pełne obowiązki publikacyjne zaczęły obowiązywać w takich przypadkach od 11 września 2025 r. Obecnie (październik 2025 r.) przepisy te mają już charakter powszechnie obowiązujący. W praktyce wdrażanie nowych regulacji przebiega jednak nierównomiernie. Część dużych deweloperów dostosowała swoje strony internetowe i procedury już wcześniej, inni – szczególnie mniejsze podmioty – wciąż publikują niepełne dane lub stosują obejścia. Pojawiają się również przypadki ukrywania dopłat za miejsca postojowe lub promowania „rabatu indywidualnego”, który nie ma odzwierciedlenia w jawnej strukturze cenowej. Tego typu działania są już przedmiotem analiz UOKiK, który zapowiedział aktywne monitorowanie rynku oraz wszczynanie postępowań w przypadkach uchybień. Co istotne – kontrole mogą być również wywoływane na wniosek konsumentów. Deweloperzy, którzy nie zaktualizowali procedur wewnętrznych, narażają się na nie tylko odpowiedzialność administracyjną, ale również utratę zaufania klientów i ryzyko wizerunkowe.

Jak deweloperzy powinni przygotować się do kontroli i uniknąć błędów?

Dla przedsiębiorców działających w sektorze mieszkaniowym kluczowe jest jak najszybsze wdrożenie procedur zapewniających zgodność z nowymi przepisami. W szczególności należy:

• upewnić się, że wszystkie ceny (lokali, dodatków, wykończeń) są publikowane w sposób jawny, łatwo dostępny i zrozumiały dla przeciętnego konsumenta,
• zadbać o systematyczną aktualizację danych co 24 godziny,
• wdrożyć mechanizm archiwizacji zmian cen i możliwości ich odtworzenia,
• wyposażyć sprzedawców w jednoznaczne wytyczne, które wykluczą indywidualne manipulowanie ceną w zależności od klienta,
• zintegrować obowiązki wynikające z ustawy z polityką wewnętrzną i informacyjną przedsiębiorstwa.

Warto również śledzić najnowsze doniesienia i komunikaty publikowane przez Urząd Konkurencji i Konsumentów w tym zakresie, a także rozważyć zlecenie przeprowadzenia w swoim przedsiębiorstwie profesjonalnego audytu prawnego, które pozwoli wykryć ewentualne braki i niedociągnięcia.