Opłata adiacencka bywa istotną przeszkodą w realizacji zaplanowanej inwestycji na wybranej nieruchomości. Warto jednak wiedzieć, że decyzja o jej naliczeniu może zostać podważona. W jaki sposób? Czy takie działanie ma szansę skończyć się skutecznym rezultatem dla właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu? O tym m.in. jest ten artykuł. Zachęcamy do przeczytania go już teraz.
Najważniejsze informacje o opłacie adiacenckiej
Zacznijmy od najważniejszego, czyli wyjaśnienia, czym jest opłata adiacencka. To rodzaj daniny, jaką gmina może nałożyć na właściciela nieruchomości w określonych okolicznościach. By wydać decyzję o niej, muszą nastąpić kolejne przesłanki:
- w danej jednostce samorządu terytorialnego, w momencie dokonywania niżej wskazanych czynności prawnych dotyczących nieruchomości, obowiązuje odpowiednia uchwała, określająca procentową wysokość opłaty adiacenckiej,
- właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania, dokonał podziału lub scalenia i podziału nieruchomości, albo też na jej terenie zostały wzniesione (przy udziale środków ze Skarbu Państwa, JST, budżetu UE lub innych źródeł zagranicznych, niepodlegających zwrotowi) nowe urządzenia infrastruktury technicznej (zarówno instalacje gazowe, elektryczne, jak i droga),
- a w rezultacie tych zdarzeń doszło do wzrostu wartości całej nieruchomości.
Ustawodawca ustalił górne limity dla tych opłat. Gdy dokonano samego podziału, gmina może naliczyć daninę wynoszącą maksymalnie 30% wzrostu wartości, w przypadku scalenia i podziału lub wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej – 50%, a w sytuacji, gdy nieruchomość mieści się w Specjalnej Strefie Rewitalizacji – 75%.
W konsekwencji więc pewnych działań może dojść do naliczenia opłat, które mogą wpływać na opłacalność takich czynności. Jednakże warto wiedzieć, że istnieją sposoby na podważenie zasadności decyzji o ich naliczeniu, w tym przede wszystkim – wniesienie odpowiedniego odwołania. Więcej o tym piszemy poniżej.
Jak można zakwestionować decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej?
Podstawę do wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi operat szacunkowy. Powołany przez gminę rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości sprzed np. podziału czy scalenia i podziału działki oraz po tej czynności (gdy decyzja stała się ostateczna), wykazując, jak właściciel nieruchomości mógł wzbogacić się na dokonanych czynnościach.
Warto podkreślić, że tego typu operaty, choć powinny być sporządzane z najwyższą starannością, nierzadko obarczone są błędami. Wynikają one m.in. z tego, jakie czynniki są uwzględniane przez rzeczoznawców – często brane pod uwagę są przede wszystkim te, które windują wartość danej nieruchomości, natomiast pomijane bywają elementy mogące negatywnie wpłynąć na jej rynkową cenę. Wynika to z faktu, że wielu specjalistów opiera się na wcześniej przygotowanych wzorach. Dodatkowo nierzadko dokonują oni nieadekwatnych porównań cen oraz błędnych analiz rynku. Ponadto – w pewnych przypadkach nie przeprowadza się nawet stosownych oględzin (tj. w sytuacji, gdy prawo tego nie wymaga), co może rodzić wątpliwości dotyczące faktycznej wartości gruntu.
W konsekwencji więc operat szacunkowy przygotowany na potrzeby wydania decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej bywa obarczony istotnymi błędami. Wówczas właściciel gruntu może wnieść stosowne zaskarżenie i wykazać, że wycena nie jest adekwatna do faktycznego stanu rzeczy.
Ponadto – organy gminy uprawnione do wydania takiej decyzji, tj. wójt, burmistrz lub prezydent miasta, mogą niekiedy naliczyć opłatę na podstawie nieaktualnego operatu. Trzeba pamiętać bowiem, że dokumentacja ta pozostaje ważna przez 12 miesięcy od momentu jej sporządzenia. Po tym czasie musi być albo potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego jako aktualna, albo należy dokonać ponownej wyceny. W przeciwnym wypadku decyzja o naliczeniu opłaty adiacenckiej będzie nieważna.
Procedura odwołania od decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej
Skoro już wiemy, że decyzję o naliczeniu opłaty adiacenckiej można zaskarżyć m.in. przez podważenie operatu szacunkowego, to pora odpowiedzieć na pytanie, jak wygląda cała procedura. Poniżej przedstawiamy:
- w jakim terminie i do kogo należy złożyć skargę,
- jakie dokumenty należy dostarczyć wraz z odwołaniem,
- co dzieje się od momentu złożenia skargi,
- jakiego typu rozstrzygnięcia mogą zapaść.
W jakim terminie należy wnieść odwołanie i gdzie?
Warto zauważyć, że w przypadku terminów dotyczących opłaty adiacenckiej występuje pewna dysproporcja. Kiedy bowiem gmina ma 3 lata na wydanie decyzji o naliczeniu daniny, to właściciel lub użytkownik wieczysty ma jedynie 2 tygodnie na to, aby ją zaskarżyć. Należy przy tym nadmienić, że znaczenie ma nie moment wpłynięcia skargi, a np. stempla świadczącego o nadaniu przesyłki poleconej. Odwołanie można złożyć także drogą elektroniczną, np. z użyciem platformy ePUAP lub osobiście w kancelarii podawczej organu.
Odwołanie składa się do organu, który wydał decyzję dotyczącą opłaty adiacenckiej w I instancji. Będzie to więc, stosownie do konkretnej gminy, wójt, burmistrz lub prezydent miasta. On z kolei przekazuje skargę do dalszego procedowania przez II instancję.
Dokumenty potrzebne do wniesienia skargi
Przepisy KPA wskazują, że odwołanie nie wymaga w tym przypadku konkretnego uzasadnienia poza brakiem zgody na wydaną decyzję ze strony osoby obciążonej taką daniną. Jednakże należy pamiętać, że może to zaważyć na skuteczności skargi. Dlatego warto przygotować dokumentację podważającą wycenę wykazaną w operacie szacunkowym sporządzonym przez powołanego przez gminę rzeczoznawcę majątkowego. Konieczne więc będzie udowodnienie np. błędnej metodyki i nieuwzględnienia poszczególnych czynników, jakie mogą negatywnie wpływać na wartość gruntu.
Ponadto warto będzie przedłożyć organowi gminy operat szacunkowy wykonany przez innego biegłego rzeczoznawcę, który obejmuje wszystkie czynniki, wpływające na wartość nieruchomości. Często to najsilniejszy dowód w sprawie.
Co dzieje się od momentu wniesienia odwołania?
Jednym ze skutków wniesienia skargi jest brak ostateczności decyzji. Oznacza to, że osoba obciążona taką opłatą, nie musi jej uiszczać do momentu rozstrzygnięcia sporu. Ponadto – organ I instancji przekazuje skargę do organu II instancji, czyli Samorządowego Kolegium Odwoławczego. To on proceduje sprawę i rozstrzyga spór.
Jakie rozstrzygnięcie może zapaść?
Prace II instancji mogą zakończyć się z następującymi wynikami:
- podtrzymanie decyzji organu JST, który wydał decyzję o naliczeniu opłaty,
- uchylenie wydanej decyzji dotyczącej opłaty adiacenckiej,
- zmiana decyzji w sprawie wysokości opłaty (np. naliczenie jej niższej niż organ I instancji).
Warto wiedzieć, że jeśli decyzja nie satysfakcjonuje właściciela czy użytkownika wieczystego danej nieruchomości, to może on wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w dalszej kolejności do NSA. Wówczas sprawa badana jest w kontekście poprawności prowadzenia postępowania.
Wsparcie prawników w procedurze odwoławczej
Decydując się na skargę wobec decyzji organu JST w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej, osoba obciążona taką daniną może korzystać ze wsparcia doświadczonego prawnika. Specjalista pomoże m.in. ocenić szanse powodzenia procedury odwoławczej, a także wskazać potencjalne kroki, jakie w takiej sytuacji warto wykonać. Ponadto – zapewnia opcję reprezentacji klienta przed każdym organem uczestniczącym w tym sporze.
