Czy deweloper celowo zawyżył cenę mieszkania? Odszkodowanie za metraż pod ściankami działowymi

Metraż, za który płacisz, a metraż, z którego korzystasz – czy to zawsze to samo?

Podpisując umowę deweloperską, nabywca analizuje każdą pozycję w dokumentacji – a spośród nich żadna nie ma większego znaczenia praktycznego niż powierzchnia użytkowa lokalu. To właśnie od niej zależy ostateczna cena transakcji, zdolność kredytowa i niejednokrotnie sama decyzja o zakupie. Problem polega na tym, że liczba widniejąca w prospekcie informacyjnym oraz rzeczywista przestrzeń, z której nabywca może korzystać po odebraniu kluczy, to dwie różne wartości. Rozbieżność między nimi bywa kosztowna i wcale nie jest przypadkowa.

Źródła rozbieżności metrażowej – ścianki działowe jako element sporny

Deweloperzy od lat wliczają do powierzchni użytkowej metraż zajęty przez ścianki działowe. Uzasadnienie jest jedno: ścianki działowe są elementami demontowalnymi, a zatem – w ich interpretacji – nie stanowią trwałego elementu konstrukcyjnego i mogą być uwzględniane przy obliczaniu metrażu lokalu. Argument ten traci jednak na przekonywaniu, gdy zestawimy go z realiami transakcji. Przeciętny nabywca nie nabywa mieszkania z zamiarem natychmiastowego wyburzania ścian. Przestrzeń zajęta przez ścianki działowe jest fizycznie obecna, lecz użytkowo niedostępna –
a skoro cena transakcyjna wyliczana jest od każdego metra kwadratowego według stawki ofertowej, kilkumetrowa rozbieżność generuje realną stratę finansową, sięgającą nierzadko kilkudziesięciu tysięcy złotych. Odrębnym problemem pozostaje brak przejrzystości w zakresie stosowanej metodologii pomiaru. Deweloperzy nie zawsze informują nabywców, według jakiej normy obliczają powierzchnię, czy uwzględniają tynki i w jakim stanie technicznym mierzony jest lokal. Część klientów poznaje szczegóły przyjętej metodologii dopiero na etapie odbioru technicznego – kiedy możliwość renegocjacji warunków umowy jest już faktycznie wyłączona.

Norma PN-ISO 9836:1997 i jej wybiórcze stosowanie przez deweloperów

Spory o metraż sprowadzają się niemal zawsze do interpretacji jednego dokumentu: normy PN-ISO 9836:1997. Deweloperzy chętnie się na nią powołują – jednak w sposób wybiórczy i nierzadko niezgodny z jej prawidłową wykładnią. Zgodnie z tą normą, ścianki działowe pełnią funkcję wydzielającą pomieszczenia i stanowią element budowlany – nie są przestrzenią służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkalnych. Tym samym powierzchnia przez nie zajmowana nie powinna być zaliczana do metrażu użytkowego. Deweloperzy posługują się również innym narzędziem ograniczającym roszczenia nabywców – klauzulą o dopuszczalnej tolerancji powierzchni, zazwyczaj na poziomie 2%. Zapis taki pojawia się w umowach jako swoista bariera dla ewentualnych sporów. Jego skuteczność prawna jest jednak dyskusyjna, a szczególnie wtedy, gdy stwierdzona rozbieżność metrażu wynika nie z nieuniknionych odchyleń wykonawczych, lecz z przyjętej z góry i niekorzystnej dla nabywcy metodologii pomiaru.

Stanowisko UOKiK i linia orzecznicza sądów

Stanowisko Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w sprawach dotyczących rozliczania metrażu przez deweloperów staje się coraz bardziej jednoznaczne. Sądy powszechne oraz Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wielokrotnie uznawały, że obciążanie nabywcy kosztami powierzchni, z której nie może on korzystać, narusza dobre obyczaje i rażąco godzi w jego interesy, co stanowi klasyczną przesłankę zastosowania art. 385¹ Kodeksu cywilnego, regulującego klauzule niedozwolone. Orzecznictwo idzie przy tym dalej niż tylko kwalifikacja samego zapisu umownego. Sądy wskazują, że nawet jeżeli informacja o doliczaniu powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokalu znalazła się w treści umowy, może zostać uznana za bezprawną –
w szczególności gdy konsumentowi nie przyznano ekwiwalentnego uprawnienia, choćby w postaci prawa do odstąpienia od umowy bez sankcji finansowych w przypadku istotnej zmiany metrażu. Sama obecność niekorzystnego postanowienia w podpisanym dokumencie nie przesądza zatem o jego wiążącym charakterze.

Podstawy prawne roszczenia o zwrot nadpłaconej ceny

Roszczenia w tego rodzaju sprawach opierają się przede wszystkim na przepisach o rękojmi za wady fizyczne (art. 556 i następnych Kodeksu cywilnego) oraz o nienależytym wykonaniu zobowiązania (art. 471 k.c.). Brak zadeklarowanej w umowie powierzchni użytkowej kwalifikuje się jako wada istotna, uprawniająca nabywcę do żądania proporcjonalnego obniżenia ceny. Jeżeli deweloper pobrał wynagrodzenie za metraż, który zgodnie z normą PN-ISO 9836 nie stanowi powierzchni użytkowej, mamy do czynienia ze świadczeniem nienależnym w rozumieniu art. 410 k.c., co otwiera drogę do roszczenia opartego na bezpodstawnym wzbogaceniu. Niezależnie od wybranej podstawy prawnej, analizy wymaga również treść samej umowy pod kątem klauzul abuzywnych. Postanowienia naruszające przepisy prawa lub interesy konsumenta nie wiążą go z mocy prawa, niezależnie od faktu ich podpisania. Termin do działania jest ograniczony, gdyż roszczenia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości przedawniają się z upływem pięciu lat od dnia wydania lokalu.

Dochodzenie roszczeń – kolejność działań i dokumentacja

Punkt wyjścia stanowi zgromadzenie właściwej dokumentacji technicznej. Niezbędna jest inwentaryzacja geodezyjna sporządzona przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia zawodowe – dokument ten musi precyzyjnie rozdzielać powierzchnię użytkową od powierzchni zajętej przez przegrody budowlane, zgodnie z metodologią właściwą dla danej inwestycji. Bez tego opracowania niemożliwe jest rzetelne udokumentowanie rozbieżności metrażu. Formalny spór z deweloperem inicjuje się zwykle poprzez reklamację lub przedsądowe wezwanie do zapłaty. Taki krok wywiera określone skutki prawne – w tym przerwanie biegu przedawnienia – i stanowi próbę polubownego zakończenia sporu przed skierowaniem sprawy na drogę sądową. W razie braku porozumienia, postępowanie sądowe opiera się w znacznej mierze na opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji, powołanego przez sąd do weryfikacji pomiarów lokalu. Deklaracje dewelopera o „zgodności z normą” nie mają w tym postępowaniu mocy wiążącej – ostateczna ocena prawidłowości zastosowanej metodologii należy do sądu, który bada zarówno zgodność z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, jak i wpływ przyjętych rozwiązań na interesy konsumenta. Rozliczenie końcowe obejmuje różnicę między metrażem ujętym w akcie notarialnym a rzeczywistą powierzchnią użytkową ustaloną z pominięciem elementów konstrukcyjnych i działowych. Od tej liczby zależy wysokość należnego zwrotu – i ona właśnie powinna być punktem odniesienia w każdej rozmowie
z deweloperem.