Co to jest najem okazjonalny i dlaczego właściciele mieszkań tak chętnie z niego korzystają? To szczególna forma najmu, która pozwala opróżnić lokal z nieuczciwego najemcy bez wieloletniego procesu o eksmisję. Warunek jest jeden: wszystkie formalności muszą zostać dopełnione bezbłędnie. W sprawach, które trafiają do kancelarii, ochrona najczęściej upada nie w sądzie, tylko na etapie podpisywania umowy albo zgłoszenia jej do urzędu. Opisujemy zasady według stanu prawnego na październik 2026 r.
Co to jest najem okazjonalny i czym różni się od zwykłego najmu?
Najem okazjonalny to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony (maksymalnie 10 lat) przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu. Najemca z góry poddaje się egzekucji i wskazuje lokal, do którego się wyprowadzi w przypadku rozwiązania stosunku najmu.
Podstawę prawną stanowią art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Najważniejsza różnica wobec zwykłego najmu dotyczy eksmisji. Przy najmie okazjonalnym nie stosuje się okresu ochronnego od 1 listopada do 31 marca, a najemcy nie przysługuje lokal socjalny ani pomieszczenie tymczasowe. Wynajmujący może pobrać kaucję do sześciokrotności miesięcznego czynszu, zwracaną w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Z tej formy nie skorzysta spółka ani osoba, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Dla nich przewidziano najem instytucjonalny (art. 19f), w którym nie trzeba wskazywać lokalu zastępczego ani zgłaszać umowy do urzędu. Przedmiotem najmu okazjonalnego może być mieszkanie lub dom jednorodzinny, a ochrona działa niezależnie od tego, czy najemca jest osobą z polecenia, czy z ogłoszenia.
| Cecha | Najem zwykły | Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny |
|---|---|---|---|
| Kto wynajmuje | każdy | osoba fizyczna bez działalności w zakresie wynajmu | przedsiębiorca prowadzący wynajem |
| Czas umowy | oznaczony lub nieoznaczony | oznaczony, max 10 lat | oznaczony |
| Lokal zastępczy | nie | tak | nie |
| Zgłoszenie do US | nie | tak, w 14 dni | nie |
| Ochrona zimowa i lokal socjalny | tak | nie | nie |
Najem okazjonalny krok po kroku: wymogi i załączniki do umowy
Umowę najmu okazjonalnego zawiera się w formie pisemnej i dołącza do niej trzy obowiązkowe załączniki. Bez któregokolwiek z nich umowa jest zwykłym najmem.
Obowiązkowe załączniki do umowy to:
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (art. 777 §1 pkt 4 KPC),
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym zamieszka po eksmisji,
- oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby mającej do niego tytuł prawny), że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy.
Wynajmujący może zażądać, aby podpis właściciela lokalu zastępczego był notarialnie poświadczony, i rekomendujemy korzystanie z tego uprawnienia. Oświadczenie podpisane przypadkowo albo przez osobę bez tytułu do lokalu łatwo zakwestionować na etapie egzekucji. Jeśli najemca w trakcie umowy straci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni na wskazanie nowego, wraz z nowym oświadczeniem właściciela.
Wizyta u notariusza: oświadczenie o poddaniu się egzekucji i koszt
Do notariusza idzie najemca, bo to on składa oświadczenie. Obecność wynajmującego nie jest wymagana, choć przy pierwszych umowach właściciele często wolą być na miejscu i od razu sprawdzić treść aktu. Akt powinien wskazywać konkretny lokal i zobowiązanie do jego opróżnienia oraz wydania.
Maksymalne wynagrodzenie notariusza za to oświadczenie wynosi 1/10 minimalnego wynagrodzenia (art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy płacy minimalnej 4 806 zł w 2026 r. to 480,60 zł netto, czyli 591,14 zł z VAT, plus koszt wypisów. Ustawa nie przesądza, kto płaci. W praktyce strony ustalają to w umowie, a najczęściej koszt ponosi najemca.
Najem okazjonalny: zgłoszenie do US w 14 dni
Wynajmujący musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu. Bez zgłoszenia przepisy o szybkiej eksmisji nie działają, a umowa traktowana jest jak zwykła umowa najmu lokalu mieszkalnego.
Termin liczy się od dnia, w którym najemca faktycznie objął lokal, a nie od podpisania umowy. Nie ma urzędowego formularza, wystarczy pismo z danymi stron, adresem lokalu, datą zawarcia umowy i rozpoczęcia najmu, złożone osobiście, pocztą albo elektronicznie. Kopię zgłoszenia z potwierdzeniem nadania lub wpływu trzeba zachować, bo będzie potrzebna przy składaniu ewentualnego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji.
Klientom doradzamy, żeby dzień wydania lokalu udokumentować protokołem zdawczo-odbiorczym z datą, stanem liczników i podpisami obu stron, a zgłoszenie wysłać jeszcze tego samego dnia. Protokół rozstrzyga ewentualny spór o to, kiedy rozpoczął się najem i czy termin 14 dni został dotrzymany. Przydaje się też przy rozliczeniu kaucji, bo pokazuje, w jakim stanie najemca otrzymał mieszkanie.
Ustawa nie przewiduje kary za samo niezgłoszenie. Skutek jest jednak gorszy: art. 19c i 19d nie mają zastosowania, więc umowa traci cały sens. Przychód z najmu prywatnego rozlicza się ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki, z zeznaniem PIT-28 składanym do 30 kwietnia.
Eksmisja przy najmie okazjonalnym: jak wygląda ochrona wynajmującego?
Po rozwiązaniu umowy wynajmujący doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, a jeśli najemca się nie wyprowadzi, składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji, a następnie sprawę do komornika.
Żądanie musi mieć urzędowo poświadczony podpis wynajmującego (np. u notariusza) i wyznaczać termin co najmniej 7 dni od doręczenia. Do wniosku o nadanie klauzuli dołącza się żądanie z dowodem doręczenia, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Sąd nie bada wtedy zasadności eksmisji, tylko kompletność dokumentów, więc cała procedura zajmuje zwykle kilka tygodni zamiast kilku lat. Komornik przeprowadza eksmisję do lokalu wskazanego w umowie.
Szybka eksmisja nie rozwiązuje problemu zaległego czynszu. Należności ponad kaucję trzeba dochodzić osobno, najczęściej w postępowaniu, w którym sąd wydaje nakaz zapłaty. Dlatego w umowie dobrze jest precyzyjnie opisać wysokość czynszu, opłat eksploatacyjnych i termin ich płatności. Gdy zachodzi obawa, że najemca wyzbywa się majątku, przed wniesieniem pozwu można wystąpić o zabezpieczenie roszczenia, na przykład przez zajęcie rachunku bankowego.
Ochrona działa także w trakcie umowy. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach szczegółowo określonych w ustawie lub wyraźnie wskazanych przez strony w umowie. Do ustawowych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przez wynajmującego należą: używanie przez najemcę lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, niszczenie lokalu albo rażące lub uporczywe wykraczanie przez najemcę przeciwko porządkowi domowemu; zaległość najemcy z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, podnajmowanie przez najemcę lokalu lub jego części, a także utrata przez najemcę prawa do lokalu zastępczego i brak wskazania przez niego nowego lokalu w terminie 21 dni. Dopiero po skutecznym wypowiedzeniu uruchamia się procedurę z żądaniem opróżnienia lokalu.
Najczęstsze błędy, przez które najem okazjonalny staje się zwykłym najmem
Najem okazjonalny traci swoją ochronę najczęściej przez spóźnione zgłoszenie do US, wadliwe oświadczenie właściciela lokalu zastępczego albo zawarcie umowy przez osobę, która nie może z tej formy korzystać.
Przy analizie umów przynoszonych przez klientów najczęściej widzimy te problemy:
- zgłoszenie do urzędu skarbowego po 14 dniach albo do urzędu właściwego dla lokalu zamiast dla miejsca zamieszkania właściciela,
- lokal zastępczy, do którego wskazany „właściciel” nie ma żadnego tytułu prawnego,
- umowa zawarta na czas nieoznaczony albo dłużej niż 10 lat,
- wynajmujący prowadzący działalność w zakresie wynajmu, który powinien zawrzeć umowę najmu instytucyjnego, a nie umowę najmu okazjonalnego,
- żądanie opróżnienia lokalu bez urzędowo poświadczonego podpisu.
Każdy z tych błędów sprawia, że wynajmujący zostaje ze zwykłą umową najmu i długim procesem o eksmisję, często z prawem najemcy do lokalu socjalnego. Częstym nieporozumieniem jest też meldunek. Zameldowanie najemcy nie daje mu prawa do lokalu i nie wpływa na eksmisję, o czym piszemy więcej w artykule o meldunku bez zgody wynajmującego. Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja umowa spełnia wymogi, sprawdź ją zanim pojawi się problem z najemcą, bo po fakcie braków nie da się już uzupełnić.
